¿MUERTO EL DUEÑO SE PIERDE LA CASA?. ESTO ES LO QUE OCURRE SI FALLECE EL TITULAR DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO –CON O SIN TESTAMENTO
Business Insider México. Viridiana Escotto
Cuando un familiar fallece, para los seres queridos el duelo es el proceso más complicado; sin embargo, otro proceso difícil es la tarea de poner en orden sus últimas voluntades y también sus finanzas.
Pero, ¿qué sucede cuando el fallecido era el titular de un crédito hipotecario? Si dejó un testamento es relativamente fácil, pero si no, hay que seguir otros pasos.
Si el pago del inmueble se había realizado por completo, el proceso es otro. Te contamos.
Este 2020 debido a la pandemia por Covid-19, miles de mexicanos tuvieron que decirle adiós a familiares y amigos. De acuerdo con cifras de la Secretaría de Salud, hasta el momento el coronavirus ha cobrado la vida de más de 90,000 personas, siendo el cuarto país con más muertes por esta causa en el mundo.
Pero, además de dolor y ausencia ¿qué otras dificultades deja una persona al morir? Para la familia, el duelo es el paso más complicado; sin embargo, otro proceso difícil es la tarea de poner en orden sus últimas voluntades sobre sus propiedades y, en algunos casos, también sus finanzas, incluido, un posible crédito hipotecario.
México y su falta de testamento
Con la idea de ayudar a los mexicanos a regularizar sus asuntos legales y a proteger a sus familias en caso de fallecimiento, desde 2013 se lleva a cabo en todo el territorio nacional el llamado “Septiembre, mes del testamento”.
Durante este periodo, las autoridades ofrecen descuentos y facilidades en una gran cantidad de notarios públicos de todo el país para que las personas realicen su testamento; no obstante, los mexicanos siguen renuentes a este trámite.
De acuerdo con informe realizado por el Colegio de Notarios de la Ciudad de México, solo 5% de las personas que cuentan con algún tipo de herencia, de inmueble o de otro tipo, han hecho testamento. Esta situación hace que para las familias de los fallecidos, la tragedia de la pérdida humana no sea la única que experimenten en los siguientes meses tras la muerte del ser querido.
Por ejemplo, cuando el titular de un crédito hipotecario fallece inesperadamente, es muy común que los familiares estén confundidos acerca de los pasos a seguir para llevar a cabo el proceso de reclamar y escriturar un inmueble.
Estos escenarios se prestan para los famosos fraudes inmobiliarios y disputas que ponen en peligro el patrimonio de todos los involucrados. Para salir de dudas, Business Insider México preguntó a los expertos sobre lo que debemos saber si el titular de un crédito hipotecario fallece, con o sin testamento.
¿Qué pasa si fallece el titular de un crédito hipotecario sin testamento?
Se nombra a un nuevo titular
El primer paso que se debe tomar si fallece el titular de un crédito hipotecario, es informar a la institución financiera y designar a otro titular o a un administrador. En caso de no haber sido designado por medio de un testamento, esta persona será seleccionada ya sea por un tribunal calificado o por los familiares del fallecido, y será él quien tendrá la capacidad de liquidar la deuda del inmueble o hacer válido el seguro de fallecimiento (incluido en la mayoría de los préstamos hipotecarios).
El nuevo titular hace válido el seguro hipotecario de vida. Cuanto el nuevo titular de un crédito hipotecario decida hacer válido el seguro hipotecario de vida, debe hacerlo durante los primeros 180 días naturales tras el fallecimiento del titular original.
Al hacerse válido, la institución financiera que otorgó el préstamo se asegurará que el crédito no cuente con más de tres meses de atraso en los pagos, y en caso de proceder la solicitud, se hará cargo de pagar total o parcialmente el crédito restante. Después de esto, los familiares podrán llevar a cabo el proceso de reclamar y escriturar el inmueble.
Por otro lado, si el derechohabiente original no contaba con un seguro hipotecario de vida, el nuevo titular tendrá la responsabilidad de cubrir el monto faltante de la deuda, la cual puede ser revisada y renegociada para ajustarse a las nuevas condiciones del acreditado.
En caso de que el nuevo titular no pueda cubrir la deuda, tendrá la opción de rechazar el nombramiento. Si la institución financiera no puede encontrar a alguna otra persona que pueda hacerse cargo de la hipoteca, ya sea porque no cumple con los requisitos o porque no tienen suficiente solvencia económica, el inmueble regresará a ser posesión de la entidad financiera.
Se paga la deuda y comienza el proceso de reclamar y escriturar el inmueble
Una vez que la deuda hipotecaria esté saldada, los beneficiarios podrán reclamar la propiedad y ponerla a su nombre. Si el seguro se hizo válido, la familia del fallecido deberá solventar tan solo los gastos notariales. Es decir, los impuestos a pagar, los honorarios del notario público, la redacción de las escrituras de la casa y su inscripción ante el registro público de la propiedad.
¿Qué pasa si fallece el titular de un crédito hipotecario que sí tenía testamento?
Los herederos pueden aceptar o rechazar la casa
Debido a que recibir una herencia es considerado un derecho y no una obligación, los herederos pueden aceptar hacerse cargo de la deuda hipotecaria, así como de la casa heredada, o rechazar el nombramiento.
En caso de rechazarlo, los herederos deberán confirmar que no existe un sustituto en el testamento, y si no es así, se deberá asignar a un nuevo titular, llevando a cabo el proceso antes mencionado o notificar a la institución financiera que la casa heredada se dará por perdida.
Y cuando el dueño del inmueble ya lo pagó, pero no hizo testamento ¿qué pasa?
Cuando el dueño de la casa o departamento terminó de pagar el inmueble y cuenta con sus escrituras liberadas de hipoteca debería ya contar con un testamento. Si es el escenario ideal y eso ocurrió, el cónyuge o los hijos deberán acudir a la notaria donde se realizó el trámite, y pedir al notario que haga una cita donde se lea el testamento y se designe quiénes son los herederos.
Sin embargo, cuando el dueño no hizo un testamento, es cuando el verdadero problema aparece y es un proceso conocido como un inmueble intestado. En algunos casos se puede aplicar la sucesión legítima; según la ley, las personas que tendrán derecho de heredar el inmueble serán los descendientes, ascendientes, el o la cónyuge y los parientes colaterales hasta el cuarto grado, en ese orden de importancia.
En primer lugar, se encuentran los descendientes, es decir, los hijos del fallecido, y se repartirá en partes iguales en caso de ser más de uno. También puede heredarse a los nietos en el caso de que alguno de los hijos haya fallecido.
En segundo lugar, entendiéndose que no existen descendientes o que éstos no están interesados en la herencia, los ascendientes (siendo estos los padres o abuelos) serán los que tendrán el derecho de apropiarse del inmueble, y se le deberá atribuir la mitad de la herencia al cónyuge (el viudo o viuda) en caso de existir. Si no existieran descendientes ni ascendientes, la herencia legítima pasaría para éste último.
En el caso de que no existan descendientes, ascendientes ni cónyuge de la persona fallecida, se deberán considerar los parientes de hasta cuarto grado, es decir, aquellos familiares que procedan de un tronco en común, como los hermanos, sobrinos, primos, primos hermanos, tíos abuelos y sobrinos-nietos.
Cómo heredar una propiedad intestada
Si estás interesado y te encuentras dentro de las personas que cuentan con el derecho de heredar la propiedad intestada, deberás acudir con un notario y solicitar un juicio de sucesión intestamentaria, en el cual se determinará tu parte correspondiente de la herencia de acuerdo a la ley. Si te interesa heredar una casa intestada, debes tomar en cuenta que este es un proceso tardado que consta de varias etapas y que puede durar de 1 a 2 años, por lo que deberás ser muy paciente. Las fases de este juicio son:
Denuncia de la herencia intestada: en esta primera etapa los herederos interesados deberán levantar un acta solicitando su parte a heredar y presentar los documentos necesarios al notario o juez.
Declaratoria de herederos: aquí se pondrá en pie una investigación legal para comprobar que los interesados en heredar la propiedad intestada son parientes legítimos de la persona fallecida.
Designación de albacea: mediante el voto de los interesados en la herencia se deberá designar a una persona que se encargue de vigilar el bien inmueble sometido a juicio y asegurarse de que ninguno de los herederos haga uso de la propiedad mientras se lleva a cabo el proceso de repartición de la herencia. El albacea será designado por el notario o juez si los herederos interesados no pueden llegar a un acuerdo.
Avalúo de la casa intestada: se deberá realizar un avalúo al bien o bienes inmuebles de la persona fallecida para conocer el costo total de lo que se va a heredar.
Adjudicación de la herencia intestada: fase final donde el notario o juez determinará a los herederos que tienen derecho sobre la propiedad y declarará su parte correspondiente.
También debes tomar en cuenta que…
Considera que este tipo de procesos legales tienen costos que deben cubrir los beneficiarios como: costo del juicio de sucesión intestamentaria y los gastos que se generen en el proceso, por ejemplo, los honorarios del notario, el avalúo de la propiedad intestada, el trámite del testamento y los costos de escrituración del inmueble.
Aunque este tipo de trámites generalmente son tardados, cansados y requieren de muchos gastos, son situaciones que se presentan y con las que se debe saber lidiar.
Costos del testamento
Si te has convencido y estás decidido a hacer tu testamento, de acuerdo con la Secretaría de Gobernación Federal para Sonora es de $1,500.00 más IVA.
